年底將至，樓市翹尾行情下掀起的“地王潮”再度升溫。 12月12日，萬科、綠地等公司的聯合體以54.31億元的底價摘得上海南站核心區商辦用地，刷新了上海總價地王紀錄。 值得一提的是，根據公開資料顯示，從9月29日到12月12日的近3個月內，上海的總價和單價地王紀錄已經被刷新了4次。其中，最高的總價地王為54.31億元，僅比11月末南京誕生的年內全國總價地王低1.89億元；最高的樓面地價已經達到3.62萬元/平方米，不過該地為商用性質。 中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，相比2010年“地王潮”中出現的地王，近期出現的地王疊加合理的開發成本后，單價很少有超過在售物業價格的，因此實際溢價并不高，成交價格也沒有失去理性。 對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉也向記者表示，今年以來高溢價和“地王”地塊大多數地塊位置區位確實比較好，自然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢，并且大多數拿“地王”項目的企業相對謹慎，也說明土地市場并非火爆。 滬3個月地王紀錄被4度刷新 9月29日，上海申電投資有限公司以底價20.5億元的價格將上海黃浦(社區網 論壇 商鋪)江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊收入囊中，該地出讓面積11788.7平方米，容積率6，折合樓板價28983元/平方米，成為上海今年以來總價及單價最高的“雙料地王”。 10月10日下午，經過99分鐘鏖戰，445輪競價后，最終由保利地產旗下公司以45億元競得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01“地王”地塊，該地成為今年上海新的總價地王。 12月12日，最受矚目的上海南站核心區商辦用地，由萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司四家企業聯合以底價54.31億元競得，樓面價11000元/平方米，刷新了上海總價地王記錄。 不過，值得注意的是，11月27日，上海外灘濱江開發、太平洋財產保險聯合體擊敗上海農商銀行，以27.7億元中標上海黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，折合樓面價3.62萬元/平方米，刷新了上述折合樓板價28983元/平方米的單價地王紀錄，成為上海市年內新的單價地王。 至此，在3個月內的時間里，上海總價地王紀錄被刷新3次，單價地王紀錄則被刷新2次，鑒于上海黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊為單價和總價的“雙料地王”，上海單價和總價地王總計為四塊。 對此，鏈家地產市場部張旭向記者表示，今年市場出現的地王土地多為優質地塊，成交價多與地塊本身價值相匹配，并沒有出現過高的現象。此外，開發商去庫存壓力減小并不代表盲目的拿地擴張。目前，開發商對于開發成本的控制更為嚴格，拿地規模及資金的控制也相對謹慎，高溢價拿地意愿并不強烈。 萬科以“聯合”方式拿地王 值得一提的是，上述上海新晉總價地王是萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司四家企業聯合以54.31億底價競得，樓板價為11000元/平方米。 對此，張宏偉向記者表示，萬科、綠地等公司的聯合體摘得的上海南站核心區商辦用地建筑面積高達49萬平方米，“這是上海南站自規劃建設以來所出讓最大的一幅商業用地”。 而對于大體量的地王項目，業內一般比較擔憂其開發商的資金壓力和銷售壓力。“今年的總價地王地塊起價比較合理，而2010成交的地王入市銷售壓力比較大”，一位業內人士先向記者表示，“在此背景下，吞食地王的企業比較謹慎，一般為具備強大融資能力的房企，這樣退地的風險很低”。 實際上，張宏偉向記者表示，上述上海總價地王地塊，以火車站“商圈”寫字樓成交價格來看，該項目做高端還比較難，甚至其商圈如果沒有幾年培養時間，其與周邊商圈的競爭力仍然會“心有余力而不足”。 不過，這或許正是萬科與綠地等企業合作開發的原因。尤其以“不拿地王”為一貫拿地策略的萬科這次以“聯合拿地”合作開發模式拿下了上述“地王”，主要目的可能就在于降低風險。 對此，張宏偉表示，從過去拿地王的企業經驗來看，吞吃“地王”的開發商需要充裕的資金流支撐，要不然或將面臨退地風險。而從上述地王摘得者合作開發的模式和背景來看，地王風險將可規避。 張旭也向記者表示，上述地塊體量較大，位置也十分優越，萬科、綠地聯合體拿地有利于優勢互補，減少競爭，降低風險。 |
