最近一段時間，中國的經濟政策會走向哪里，是國內外市場重點關注的焦點之一。從十八大的報告精神來看，經濟的民生性、走共同富裕之路及經濟增長中速性，這三個方面應該是未來經濟政策調整的基點。但是其切入點又在哪里？如何來判斷，政府的經濟政策如何走向調整之路？在筆者看來，對當前住房市場形勢的判斷將是政府經濟政策調整的試金石。 如果說，政府對國內當前樓市判斷都不清楚，那么要想制定出真正符合中國實際情況的住房政策是不可能的，更談不上如何來落實上述三大基本原則了。如果政府能夠對當前國內住房的形勢作出一個正確判斷，并在基礎上制定出好的住房政策，那么這些政策就能夠促進國內產業結構轉型及經濟戰略重大調整，也能夠讓中國住房市場真正走上健康發展之路，讓城鎮化及住房市場真正成為未來經濟增長之動力。 首先，既然把廣大民眾過上幸福生活作為政府一切工作的追求目標，那么把經濟的民生性放在首位也是理所當然。民眾的衣食住行、教育、就業、養老等都是民生。但是，要有一個基本概念，即對于中國絕大多數民眾來說，居住及住房問題應該是他們最大的民生。因為，住房不僅是民眾得以生存的基本條件，也是民眾一生中花費最大的消費產品。既然住房是絕大多數民眾最大的民生，是不是可以通過保障性住房，或再回計劃分房的老路來解決民眾的住房問題呢？實際上，從歷史上來看，這條路已經走不通了。因為，政府的財力與能力都是十分有限的。即使是如香港這樣的小地方，公屋比重如此之高，但這種住房制度不僅花了幾十年的時間才得以建立，而且也是建立在犧牲大多數人住房福利水平為代價的基礎上的。因此，大造保障性住房不可或缺，但這種方式解決絕大多數居民住房條件又十分有限。怎么辦？在筆者個人看來，只有通過有效的市場機制才真正解決居民的基本居住條件問題。因此，真正解決住房問題最好的辦法是通過市場方式，那么政府就得把住房市場界定為消費品市場，并通過嚴格土地、信貸及稅收政策來限定，而不是通過各種政府行政干預來做?？梢哉f，早幾年住房市場之所以出問題，就在于把住房消費與住房投資混為一談，從而使得國內的住房成為投資投機者利用政府各種優惠政策而瘋狂賺錢的工具。在這種情況下，住房消費者一定會被擠出市場而最后只剩下住房的投機炒作者，從而引發國內住房市場一系列的嚴重問題。因此，如果不讓這個以投機賺錢的住房市場轉型，中國經濟要走出當前的困境是不可能的。 當然，要把住房界定為消費品，并非是只購買一套或兩套住房，從數理上來界定的問題，而是要通過一系列的事前、事中及事后限制。在市場準入上限制，讓購買一套住房者可享受優惠條件進入市場，但是請注意，購買第一套住房也可用作投資投機，如果沒有事中與事后的稅收限制，購買一套住房同樣也可把住房價格炒高。目前住房市場情況就是如此。如果通過信貸、稅收及嚴格市場準入，完全把住房投機炒作與住房消費嚴格區分開，而不是僅以購買多少套住房來區分，特別是在當前中國住房信息系統不統一、限制制度政策有區分的情況下，只要有利可圖，住房投機炒作者完全能夠突破現有這些行政及數量上的限制，同樣可在全國住房市場投機炒作盛行。實際上，當前的住房限購政策是一種嚴重誤導，新政策應該取消這種對市場的行政干預，而是采取有效的經濟杠桿來區分的投機炒作與消費，來遏制住房投機炒作需求。這應該是政策調整的切入點。 其次，要讓中國走上共同富裕之路，國內許多收入分配政策都得調整，但是最為重要的還是要去除住房市場的賺錢功能或投資效應。可以說，當前中國住房市場的高房價應該是對絕大多數居民嚴重的財富轉移與財富掠奪機制。這種財富掠奪機制不僅導致了國內大量的財富短期內向少數人聚積，而且導致了國內不少人對財富的概念發生了顛覆性變化。由于炒作住房或建造住房可獲得暴利，眾多企業不愿意從事實體經濟，一些個人也不愿意努力工作，只要能夠炒作幾套住房就可一本萬利。社會財富嚴重的分配不公就在這個過程中越來越嚴重。因此，要讓整個社會走上共同富裕之路，就得對住房投機炒作進行限制，就得去除中國住房市場的賺錢效應，否則，中國要走上共同富裕之路就可能成為一句空話，絕大多數人的住房條件也難以改善。 如果以上述兩條標準來看當前中國的住房市場，我們應該看到，盡管兩年多來的宏觀調控有一些變化，但是有兩個核心的東西沒有改變。一是絕大多數人對住房購買是一種賺錢工具的概念沒有改變。比如最近有人就表示，盡管他有一套住房，只要政策允許仍然會購買住房，因為住房有利可圖；二是在這個概念左右下，多年來通過銀行信貸推得很高的房價沒有向下調整。在這種情況下，住房市場的宏觀調控效果如何就談不上，因為住房市場以投資投機為主導的性質沒有變化。在這樣的市場，當投資者認為政府的政策有利于住房投資時，仍然會涌入住房市場。特別是早幾年住房購買賺錢效應，更是不斷地在強化這種投機投資性購買。而且由于中國幅員廣大，限購的城市有限，再加上住房信息系統不健全，更為讓這些住房投機炒作者進入市場如魚得水。 其實，從2010年4月到2012年 5月，政府政策一直在強調遏制住房投機炒作，并希望通過一些行政性干預能夠達其目的。在這種情況下，國內住房投機炒作比較嚴重的一線城市的住房銷售就出現全面下降，整個國內住房市場也就出現量降價滯的局面。但是，在上半年住房價格調整些微的情況下，由于穩增長的政策改變了市場預期，10月70個大中城市的新建住宅房價環比又開始上升，而且這是國內房價連續5個月環比上漲，這些上漲數據看上去上漲幅度不大，但在當前國內住房價格統計指標體系下，很大程度上是地方政府對房價統計指標操縱的結果。 另外，從近期的情況來看，無論房地產企業還是其他企業進入土地市場圈地成了一種新趨勢。特別是國內金融企業及國有企業同樣涌入這個市場。這在于國內企業開始預期政府會放松住房宏觀調控政策，因此他們不僅紛紛進入土地市場爭購土地，而且也開始讓其手中的住房價格上漲。沉寂一時的住房市場又開始出現新動向。早幾年的房地產宏觀調控將面臨著夭折。 可以說，對當前國內住房市場形勢的判斷，如果政府不能夠重新站在新角度來觀察，不能夠把住房市場放在民生化的角度讓它真正轉型為消費為主導的市場，或不能看到以往國內房地產宏觀政策的誤區，如果認為購買一套住房就是消費而不會是投資，那么政府的經濟政策調整又可能回到以往慣常思維上或重蹈舊轍。國內住房市場要得以真正調整是不可能了。如果住房市場得不到調整及真正出現性質上的轉型，那么中國經濟的“房地產化”無法改變。同時，城鎮化也無法成為未來經濟增長之動力。因為吹大了的房地產泡沫最后必然要破滅。而房地產泡沫破滅一定會給中國經濟帶來巨大災難。所以如何來判斷當前國內住房市場形勢，以及針對這種形勢真正通過經濟杠桿及讓住房市場性質發生根本性改變，這將成為政府經濟政策調整的試金石，許多新的經濟政策就得以此為起點。 |
