財政部部長謝旭人日前透露，開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存是房地產稅收的現狀。下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行“簡并”。 據了解，目前房地產交易環節中至少存在城建稅、教育附加費、土地增值稅等10種稅。 分析人士認為，政府“簡稅”是想通過此舉減少房地產稅收體系中的重復收稅問題，并以此減少交易環節的成本。不過也有專家指出，財政部未來可會走“先簡后增” 的路子。“簡并稅種，減少交易環節稅，可能是在為增加持有環節的房產稅做準備。”復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示。 龐雜的房地產稅收 謝旭人表示在交易環節，稅種太多且重復征稅現象嚴重。 對于什么是“簡稅”，同策房產研究總監張宏偉認為，就是要對一些重復征稅的環節進行精簡、合并，減少房產交易環節的征稅。 由于房地產產業鏈條長，涉及行業多，在每一個交易環節都會產生不小的稅負負擔。 購房者在購置新房時必須繳納契稅、印花稅；而在二手房交易環節，賣房人要交個人所得稅和營業稅，買房人則要繳契稅、印花稅等。 而開發商在開發過程中所繳納的各種稅費，遠多于買賣房屋的稅種。 一位政府研究人員告訴記者，在開發商的成本中，政府因素占了相當大的比重。 “我們對房產綜合成本構成進行研究后發現，開發商的開發成本約占60%；這其中30%為土地成本，另外30%為材料、運營及財務成本。而除去開發商約20%的利潤外，另外有約20%用在了各種稅費的支出上。也就是說政府因素在成本中占近一半，其中稅費約占了整個成本中約二成的比例。”上述研究人員說。 上海一家開發商告訴記者，在新房交易環節開發商要繳納營業稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等。除了這些明的稅收，各區、鎮甚至街道，還有名目繁多的攤派稅收或費用。 就此問題，上海一家房企向記者透露了在開發中的部分稅費。 “除了土地稅增值等大類的稅種，在具體的開發環節還會遇到很多隱性的稅費，比如教育附加費、城鎮建設費、市容費。更有意思的是，一些城市的區里或鎮里已經收了環衛費，還要交垃圾清掃費；原因是環衛費是環衛局收的，而垃圾清掃費是鎮里或區里收的，用于清理建筑垃圾。由于開發過程中要運輸大量材料，還要向相關的交通部門繳納名目不同的費用。”上海長寧區一家開發商告訴記者，為了保持開發過程順暢，開發商不得不繳納種種稅收，這種種開發環節稅和費加起來也是一筆不小的成本。 對于房產稅收過多，上實城開董事局主席兼總裁倪建達近日指出，房地產不是暴利，而是暴稅。 “很多人認為房地產是一個暴利行業，但不如說它是暴稅行業。所有房地產公司的凈資產回報率都遠遠低于銀行等其它相關行業。開發商短時間內在一個時間點上結算的利潤很豐厚，但繳的稅更多。”倪建達說。 為房產稅鋪路？ 對于房地產中重復征收稅費的問題，蔡為民指出，很多時候都直接或間接地轉化為房價的一部分。 “稅收過多也會推高房價，而這部分成本最終要由購房者來買單。房地產的稅費重，最終都會加重買房者的負擔。”蔡為民在接受記者采訪時表示。 至于簡并的方式，有專家建議在試點房產稅的地區，將房產稅和城鎮土地使用稅合并，甚至也可以將土地增值稅一同并入。 中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，政府應在逐步降低契稅稅率的基礎上逐步廢止契稅。“契稅類似于房地產的營業稅，屬于總額征稅而且每次交易都要征稅，重復征稅嚴重。”施正文認為，未來在房產稅逐步推開且稅率提高的前提下，契稅應該廢止。 但上海社會科學院研究員顧建發指出，契稅被廢止的可能性很小。 “契稅屬于地稅，是地方重要的稅源之一。如果取消契稅，地方上實行的壓力較大。最有可能簡并的是一些小的稅費，比如教育附加費、城市建設費等。”顧建發說。 專家認為，房地產的“簡稅”不僅僅是減輕房產交易負擔這么簡單。業內人士認為，謝旭人關于“簡稅”的主張，其實已經指出了未來房地產稅收改革的方向。 “有可能是在為房產稅的推廣和鋪開做準備。因為如果不對交易環節減稅，直接征收房產稅，房產的負稅成本無疑會進一步加重。”蔡為民指出。 謝旭人在談及房地產稅收改革方向的問題時指出，政府正在研究逐步在全國推廣房產稅。謝旭人透露，財政部門將在總結個人住房房產稅改革試點經驗的基礎上，研究逐步在全國推廣房產稅試點，同時還將推進單位房產的房產稅改革。 “簡化稅收，實質上就是要削減一部分交易環節的稅收。而減少交易環節稅收的同時，有可能增加持有環節的稅收。”蔡為民表示。 而顧建發在接受記者采訪時指出，對政府來說，房地產的“簡稅”并不意味著“減稅”。 “房地產整體的稅收應該不會出現大幅減少。目前的思路是減少交易環節收稅，增加持有環節征稅。也就是說，房產交易成本可能降下來了，但房產持有的成本卻可能增加了。而增加的這部分，應該是由小業主承擔的。”顧建發表示，未來政府極有可能加大對個人持有房產環節的征稅力度。 |
