房地產是一個拉動眾多上下游行業發展與解決諸多就業問題的產業，對房地產業的定位會影響中國經濟下一個10年發展。當前，房地產發展進入“下半場”，怎樣鞏固“上半場”調控取得的成果？其他國家在房地產波動時期的經驗有何可以借鑒？房地產企業的戰略投資布局該如何調整？在上周由中歐國際工商學院舉辦的中國房地產業高峰論壇上，來自學界與商界的專家學者們給出了自己的答案。 頻繁變動的政策會使住房消費這一居民的長期行為失去穩定的預期，完善制度、穩定預期是未來住宅市場健康發展的重要條件 全國人大常委、財經委副主任委員、中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈說，2006年至今，我國房地產市場中住房按揭貸款利率和首付比例等政策的變化比較頻繁。住房是家庭一項非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入來完成。但如果在這一過程中政策不斷變化，人們就很難對自己的財務做出穩定的規劃。尤其是在政策調控時，行動的一致性或不理性都會產生。住宅是居民消費品的重要資產與國家經濟發展重要的動力之一，這方面的政策還是以穩定為好。 房地產金融政策要盡量保持穩定，而且要從幫助供需雙方打通融資渠道方面去做。 一方面，要控制按揭貸款，抑制過度超前消費。消費按揭貸款是把雙刃劍。可以幫助目前沒有財力而今后有還款能力的人完成置業的夢想，但過多的按揭貸款卻能制造過度的需求。因為銀行貸款本身是在創造貨幣，是讓一個人未來的消費能力在當下得到實現。針對有限的房產供應，過多的創造貨幣、過多的把未來的購買力集中到現在，不利于房地產市場的穩定發展。控制按揭貸款要從兩方面入手。第一，只對首套住房和改善型住房給予一定按揭貸款，剩下的讓購買者全款購房。而全款購房不應該受到限制，這是一個人財產使用的自主權。第二，取消房地產按揭的優惠利率，用財政按揭利率抵扣所得稅或用按揭利率補貼替代銀行優惠利率。利率本身是調節市場供求非常重要的經濟杠桿，把優惠利率政策強加給銀行后，實際上會扭曲利率作為杠桿的調節作用，而且住房按揭利率優惠是一種財政行為，不應該由商業銀行來執行。 另一方面，要給予房地產商正常的融資渠道，以發展房屋租賃市場。對房地產開發商在資金上多方圍堵，其實不利于房地產業的發展。目前除了公租房，還應該發展有更多商品房的租賃市場。如果一個國家所有的房產都由個人所有，卻沒有健康的商品化租賃市場，會嚴重妨礙勞動力在全國范圍內的流動。從金融制度上，要給予開發商以建設市場租賃房的便利，包括提供房地產開發所需貸款以及發展房地產信托投資基金等。 全球18次金融危機發生前，房價都出現過過度上漲，所以當一國房價上漲太快時，政府就要當心了 美國康奈爾大學管理學院教授DanielQuan說，在金融危機后，多位美國學者研究了第二次世界大戰后全球發生過的18次經濟危機，其中5次規模和破壞力較大的是西班牙、芬蘭、挪威、日本和美國經濟危機等。他們發現，這些危機發生前都出現了一個很重要的經濟指標，就是不斷上漲的房價。 18次金融危機發生前，房價年平均漲幅達15%，最嚴重的5次危機發生前，房價一年上漲了25%。所以當一國房價過度上漲時，政府就要當心了，因為那可能是一次經濟危機的信號。 我想重點談談房地產市場風險管理的問題。中國房地產市場90%的貸款都來自四大銀行，很多銀行把這些貸款放在自己的資產組合中。未來，隨著中國房地產業的發展，這個貸款規模會越來越大。從經驗來看，將房地產貸款放在銀行的投資組合中是一件冒險的事。美國銀行業就吃過這樣的虧。 上世紀20年代的美國大蕭條后，美國政府覺得要拉動經濟就一定要鼓勵買房，于是專門建立了一些銀行提供按揭。當時，這些銀行將房貸放入自己的資產組合中，先吸儲然后作為房款貸出去。借錢進來的利率是3%，把錢借出去的利率是6%，其中有3%的利差。這樣賺錢很容易，所以那些銀行家們下午3點就可以出去打高爾夫球了。 但1970年以后，美國出現了大通脹。這些銀行遭遇到巨大的金融風險，因為他們借進來的錢是在短期賬戶上，而借出去的錢是長期的債務。當通脹持續上升時，這些銀行大部分都破產了。美國政府才意識到，將按揭放在資產組合中并不是好的策略。后來，有人發明了房地產資本證券化，將貸款放到市場上，這樣銀行就不用自己持有這些債務，能規避一些風險。很長一段時間，美國房地產市場采用這種辦法發展得很好。不過，華爾街的銀行家們將房地產資本過度證券化，以至于引發了次貸危機。其實，證券化是一個很好的東西，但是我們操作的時候要很小心。 我想提醒中國的銀行業，要時刻警惕自己背負的房地產貸款，同時建議房地產市場發展一些金融投資工具。 可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購房者買房之后按年繳納土地使用費，這樣可以實質性降低現行房屋銷售價格 中國住房和城鄉建設部房地產市場宏觀調控決策專家、中國物業管理協會會長謝家瑾說，房價的上漲和下跌根本原因是市場供求關系。長期政策應該立足于“三個基本、一個控制”：供求關系基本平衡、供求結構基本合理、房價基本合理，始終控制投資性購房的進入。 供求關系基本平衡、供求結構基本合理、房價基本合理的根本方法是增加供給。聯合國對全球40多個國家所作的統計分析發現，當人均GDP超過8000美元，一國的住房消費就進入了快速增長階段。當前面對強勁的改善性住房、婚房和城市化進程中的剛性需求，中國普通商品住房呈現總體供應不足，而且在很長一段時間內這種局面都難以改變。從2009年至今，我國房地產成交量一直保持上漲態勢。限購政策退出后要避免房價反彈，也必須增加供給。建議增加用地供應、督促各地開工、加快城市配套建設、提高容積率與土地使用效率。 同時，要嚴格控制投機性需求進入房地產市場。但我不贊成以開征物業稅的方法抑制投機者。中國目前不具備征收物業稅的條件。因為中國在生產環節的稅負很高，中國的土地出讓制度已經提前征收了70年的土地出讓金，開征物業稅會產生重復征稅。而且，物業稅是財產稅，而中國購房者對房產只有使用權。所以，對擴大物業稅要從長計議，而替代政策要既能夠抑制投機，又能適度控制投資，最好還要考慮到操作和征收成本。 要從根本上解決問題，最關鍵的還是要促進房地產市場長效機制，用長期政策避免調控后房價反彈。比如，可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購房者買房之后按年繳納土地使用費，這樣可以實質性降低現行房屋銷售價格。 在中國城市化進程的任何階段，房地產業都有機會麥肯錫咨詢公司全球副董事王莉說，麥肯錫預測，到2020年中國城市化將實現55%。在城市化演進的過程中，會呈現各種不同的需求增長，對于房地產業來說，代表著不同的產品機會。比如，當農村人口大量向城市轉移時，消費者的需求是低成本的房地產產品，包括廉租房等；當城市向外擴張與新城加速發展時，消費者需要更多大型綜合性的房地產產品。可以說，在中國城市化進程的任何階段，房地產業都有機會。 麥肯錫將中國房地產市場劃分為20多個組團，在組團成員中存在相似的消費行為。從具有相似消費習慣的組團中，中國房地產商可以明確地找出市場在哪里、增長潛力在哪里。中國房地產商還可以考慮通過對組團地域的掌握，制作出標準型產品，在某些區域、組團進行推廣，控制成本。 商業地產已經出現嚴重的供過于求，甚至可以說商業地產商已經開始過冬了 萊蒙國際集團有限公司董事會主席，天虹商場有限公司創辦人、副董事長黃俊康說，很多人看好商業地產，但我覺得商業地產已經出現嚴重的供過于求，甚至可以說商業地產商已經開始過冬了。 現在，很多二三線城市大量商業地產在開發，但空置的情況已經出現。而且，招租的情況越來越難。如我認識的一家公司，幾年前他們商場招租能賺到15%的利潤以及管理費，現在降到5%的利潤，連管理費都沒有了。再如，我們在某地已經開業了4個五星級酒店，規劃在建的還有4個酒店，但我很擔心是否有那么多客源。 商業地產不是不能再做了，而是要換個方式做。要做好“長期作戰”的準備。要花精力去培育這個市場，而且要出錢補貼這個市場。比如，一個商場要開始盈利，最快要3年，條件差一點的商場可能要七八年才能盈利。在這樣的情況下，房地產商要有充足的現金流，以及暢通的融資渠道。因此，包括我在內的很多房地產商希望市場上能有更多房地產金融產品出現。 10年后，隨著中國人均GDP的提升，商業地產的供求關系會相對平衡一些。但現在是商業地產商的寒冬。我覺得，未來10年會很艱難，只有少數有實力的商業地產商能夠勝出。 |
