長假剛過，上海的土地市場就一下迎來了10月的第一個成交高峰。今日（10月10日），徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，以及浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊三幅土地接連拍出。 三幅地總出讓金達到56.78億元，這一金額相當整個9月份上海土地市場出讓金的62.7%。其中，保利集團以45億元大舉拿下徐匯區濱江地塊，刷新了年內上海土地市場成交總價的記錄，造就了滬上又一“地王”。 四大國企鏖戰99分鐘 百輪競價保利45億奪魁 作為今年下半年最受關注的地塊之一，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（下簡稱徐匯濱江地塊）今日拍賣的過程可謂是幾起幾伏、激烈萬分。 該地塊綜合容積率2.5，起始總價31.5億元，起始樓板價18939元/平，為近兩年來黃浦江沿岸推出的首幅含住宅性質的地塊，同時也是徐匯區近3年來出讓的第二大地塊。 截止10月9日，上海規土局網站顯示，該地塊已有35家企業領取競買申請書，其中4家企業提交競買申請。今日下午1時左右，4家房企悉數到場，分別為保利、華潤、中海、綠地，三家央企一家國企的陣容為激烈的競爭埋下伏筆。 下午1時30分競拍正式開始，1號中海和7號保利率先展開不相上下的競價，之后9號的綠地也加入進來。舉牌價格層層翻升，當價格飆升到39.9億元時，1號的中海停止競價，全場變為了綠地和保利的“雙雄爭霸”。在此過程中，主持人17次提醒場上買家認清市場形勢，慎重考慮，理性競價，并三次調整加價幅度。 最終，經過99分鐘、445輪的激烈競價，保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體以45億元的價格擊退競爭對手大舉拿下地塊，折合樓板價27055元每平方米，溢價率達42.9%。 上海純華投資管理有限公司董事長蕭純鋼表示，“預計該項目的成本應該在3.5萬到3.7萬，這樣的話按現有的價格保利還是有很到盈利空間，2.7萬的樓板價在可以接受的合理范圍之內。” 同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開發企業看好這些地塊的推出。 張宏偉表示，保利、中海、綠地之間出現多輪競拍也和其前期采取高周轉的市場策略大幅回籠資金有密切的關系，此外，作為央企地產企業、地方性國企，它們在融資成本較低，也為其在今年下半年退地潮之中搶占地盤爭得了先機。 房企“拉鋸式”爭搶浦東商辦用地 恒生置業5.2億競得 今日上午出讓的另一塊經營性用地浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3商辦用地的競拍過程也同樣激烈。 三家競買人頻頻舉牌、輪番報價，主持人也7次提醒買家理性報價，幾次三番將要落錘之際，又有競買人舉牌，激烈程度也不容小覷。經過近40分鐘的上百輪“拉鋸式”報價，該幅地塊被恒生置業以5.2億元拍得，折合樓板價6063元/平方米，溢價率達到59.8%。 該地塊出讓面積42880.8平方米，容積率2，起始總價3.254億元，起始樓板價3794元/平方米，為唐鎮區域推出的首幅商辦地塊。 而上午拍出的另一幅地塊是位于嘉定南翔的嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，也是今日出讓的唯一一塊純宅地。此番出讓是該地塊的二度“出閣”。地塊出讓面積85588.5平方米，容積率1.2，起拍底價為8.9012億元、折合樓板價6500元/平方米，較去年11月時地塊首度出讓時公布的7300元/平方米下降超過10%。 此外，地塊明確規定拿地房企必須在5個月內辦齊四證并正式開工，可見該幅地塊對拿地房企的后續建設效率有較高要求，意味著房企必須具備穩定、充裕的資金，等于變相抬高了拿地門檻。 共有7家房企參與了該地塊的現場競價，最終經過了一個多小時，三湘股份聯合康毅公司以11.58億元競得該地塊，樓板價為8456元/平方米，溢價率30.1%。 據了解，地塊所處南翔板塊已有包括華潤、和記黃埔、金地、綠城、朗詩等多家大型房產開發商入駐，屬于較為熱門的區域。該區域目前在售新盤毛坯房源價格在18000元/平方米上下，精裝修房源價格則超過20000元/平方米。 據搜狐焦點網數據統計，今年9月上海土地市場經營性用地總出讓金額為90.57億元，而今天所拍出的三幅地塊總價達到了56.78億元，一日的出讓金額就相當于9月全月的62.7%。這似乎更加印證了業界對于年內土地成交高峰將到來的預測。 近期上海土地市場的火熱程度與龍頭房企在全國范圍內大舉拿地引人注目。據悉，就早長假之前的9月29日，申電投資有限公司20.5億摘得黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12商業地塊，折合樓板價28983元每平，總價、樓板價齊創今年上海新高。而僅僅時隔11天，這一成交總價紀錄就在被今日拍出的徐匯濱江地塊改寫了。 近期上海“地王”頻出推熱地市場，引發了業界的廣泛討論。對此，張宏偉卻表示，“地王”并不意味著土地市場的回暖。 他說，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的背景下，“地王”只能是少數大型房企的“游戲”，大多數中小房企只能望而卻步；另一方面，今年內的高溢價和地王地塊大多擁有十分優越的區域位置，比如在市中心核心區域、濱江豪宅板塊、城市副中心、新區、新城中心核心地段，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧，這不代表整個市場的趨勢。 而對于下半年來全國范圍內的龍頭房企“席卷”土地市場的現象，張宏偉指出，就目前來看，哪個房企擁有更多的現金流，哪個房企能夠把握好土地市場底部的機會，盡快將手頭持有現金轉為土地，及時“換倉”謀求下一輪的房地產市場發展機會，哪些房企將在“逆勢擴張”的市場背景下立于不敗之地。 因此，張宏偉建議有資金實力的企業應當把握住這一階段土地市場的利好，適時出手，理性拿地。 |
