距年底不遠(yuǎn)，財(cái)政吃緊的地方政府紛紛甩賣土地，地產(chǎn)商也爭先恐后地吃進(jìn)土地。這是否意味著樓市的好日子又回來了？
距離2012年年底還有近四個(gè)月時(shí)間，地方政府的土地大甩賣行動正在全面鋪開。
在北京西二環(huán)外側(cè)，一塊商業(yè)用地已經(jīng)在2012年8月底被掛牌，投標(biāo)保證金達(dá)6.8億元。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，按照土地出讓保證金通常為底價(jià)30%的慣例，這塊建筑面積僅為11萬平方米的土地底價(jià)或?qū)⑦_(dá)到22億元，樓面地價(jià)極可能超過之前名噪一時(shí)的北京萬柳地王。
幾乎在同一時(shí)間，北京市土地儲備中心將甩賣另外27塊經(jīng)營性土地，這其中包括14塊住宅用地（該數(shù)量與前8個(gè)月成交的住宅地塊持平）。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月份北京土地成交金額極有可能超過200億元——2012年前8個(gè)月只賣出244億元的北京市政府，終于發(fā)力了。
北京金融街的準(zhǔn)地王，是中國正在拉開帷幕的賣地潮一個(gè)縮影。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份全國10個(gè)主要城市的土地市場成交建面達(dá)2858萬平米，環(huán)比上漲30%。而到了9月份，各地推地節(jié)奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門等多個(gè)城市密集推地，所推出的土地?cái)?shù)量之多、面積之大近幾年來均不多見。
缺錢的地方政府
為了給樓市降溫，中國政府出臺了一系列舉措。盡管人們已經(jīng)料到這些舉措會導(dǎo)致土地銷售下滑，但下滑的速度似乎太過突然。
2010年之后，北京市的土地市場一路下行。2012年前8個(gè)月，北京市政府的賣地計(jì)劃幾乎“卡住了”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月北京僅成交土地95宗，成交土地總價(jià)款為244.6億元，同比下降63.5%。這一數(shù)字為北京土地出讓金5年來最低，更與900億元的全年目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。
這其中，2012年3月、5月和8月，北京住宅用地甚至出現(xiàn)“零成交”。“如此收縮，政府似乎也未預(yù)料到。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志向南方周末記者表示。
與之相應(yīng)，北京財(cái)政收入呈現(xiàn)銳減態(tài)勢。北京市財(cái)政局發(fā)布的財(cái)政收支情況顯示，1至7月，北京地方公共財(cái)政預(yù)算收入累計(jì)完成2092億元，同比增長7.9%，增速回落了近20個(gè)百分點(diǎn)。
“增速放緩意味著北京未來幾個(gè)月財(cái)政收入增速必須超過14.7%，才能實(shí)現(xiàn)年初預(yù)定的全年10%左右的增長目標(biāo)。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇稱。
拖累財(cái)政收入增長的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預(yù)算收入為1060.6億元，計(jì)劃完成土地出讓金收入為900億元，但前8個(gè)月的數(shù)據(jù)太過難看。
一位接近北京市稅務(wù)部門的知情人士透露，為保障稅收，地稅部門還特別在可以抓住的稅源上，加強(qiáng)了征管力度。5月份過后，北京各區(qū)縣主管財(cái)稅的領(lǐng)導(dǎo)即紛紛召集各大開發(fā)商開會，開會的目的只有一個(gè)：望大家能幫“缺錢”的政府一把，預(yù)繳四季度稅收。
面臨土地收入影響財(cái)政增幅困境的地方政府遠(yuǎn)不止北京一地。中國國土部公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%；而財(cái)政部數(shù)據(jù)則顯示，上半年全國財(cái)政收入累計(jì)63795億元，增長12.2%，收入增幅同比回落達(dá)19個(gè)百分點(diǎn)。
有媒體統(tǒng)計(jì)全國31個(gè)省份前6個(gè)月財(cái)政收入數(shù)據(jù)，并對比年初設(shè)定的財(cái)政收入目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，全國有近四成地方政府在時(shí)間過半的情況下，并未完成一半的財(cái)政收入任務(wù)。
搶收土地財(cái)政
“今天我們誠懇地拉開架勢、擺開臺面，邀請各地地產(chǎn)商匯聚溫州。溫州準(zhǔn)備好了，廣大地產(chǎn)客商，你們準(zhǔn)備好了嗎？”
2012年8月27日，在溫州市人民大會堂舉行的一場推介會上，溫州市市長陳金彪親自出面當(dāng)推銷員，向來自全國的地產(chǎn)商吆喝起土地來。當(dāng)天，溫州共推出52宗地塊，總面積達(dá)3220畝，包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝凈地，是過去幾年推出凈地的總和。
也是在8月27日，杭州一天賣出了7宗土地，一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區(qū)近3年來的單日供地?cái)?shù)量最高紀(jì)錄，沒有出現(xiàn)預(yù)言中的年度地王，也沒有看到設(shè)想中的房企“廝殺”，5宗直接以起拍價(jià)成交，龍湖和萬科均以底價(jià)拿走奧體單元宅地及普福宅地。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)稱，伴隨市場回暖，無論是開發(fā)商還是地方政府對于后續(xù)的市場預(yù)期都有所好轉(zhuǎn)，各地土地出讓部門根據(jù)目前市場的預(yù)期，也加大推地的節(jié)奏、推地的力度。
于是在9月份，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等地都將迎來近年來罕見的“推地潮”。根據(jù)上海市國土局的信息，9月上海市將推出26幅經(jīng)營性用地，其中包括6幅純宅地，2幅商住綜合用地，15幅商業(yè)、商辦用地，以及3幅動遷房用地。上述土地的起始價(jià)就達(dá)101.04億元。
在經(jīng)歷了慘淡的上半年后，中國土地市場似乎在9月份迎來爆發(fā)期。
從現(xiàn)金為王到拿地為王
仿佛一夜之間，開發(fā)商的策略也從現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)向拿地為王。過去兩個(gè)月多家房企拿地規(guī)模均超過上半年總和。
最為激進(jìn)的是龍湖地產(chǎn)。2012年6月份以來，其先后在廈門、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建筑面積達(dá)501萬平方米，花費(fèi)約128億元。至此，龍湖地產(chǎn)在全國的土儲也近3700萬平方米。
一位龍湖人士向南方周末記者稱，龍湖內(nèi)部都覺得拿的項(xiàng)目很合適，基本以掛牌底價(jià)獲得，“龍湖的戰(zhàn)略布局還沒完成，有必要多拿些地。而現(xiàn)在處于牛市第一期的尾巴了，感覺敏銳的大企業(yè)該進(jìn)場了”。
萬科地產(chǎn)董秘譚華杰近日則稱，上半年萬科之所以拿地較少，是因?yàn)楹线m的機(jī)會比較少，而到7月份萬科買了60個(gè)億的土地，下半年拿地的機(jī)會會多一些，尤其四季度是拿地的好時(shí)候。
據(jù)鏈家地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅從2012年7月1日至8月10日，萬科、龍湖地產(chǎn)、中海、保利這四家地產(chǎn)公司一共拿地19次，總計(jì)拿地支出金額是201.6億元，占年內(nèi)四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。
甚至連綠城都又開始拿地了。在“鬼門關(guān)”上走了一遭之后，通過賣項(xiàng)目給融創(chuàng)、賣股權(quán)給九龍倉而得以逃生的綠城，2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價(jià)超過1.5萬元/平米的土地。這從另外一個(gè)角度也證明了開發(fā)商對下半年土地市場的看法。
而在經(jīng)歷了4個(gè)月的成交回暖之后，一線城市的總體庫存量在繼續(xù)下降。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，截至2012年8月底，一、二、三線典型城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長10%、25%、40%，“這表明，一線城市正在穩(wěn)步小步去庫存；三線城市庫存增幅最大且?guī)齑嫒栽谠黾印Ｒ痪€城市房價(jià)上漲壓力遠(yuǎn)大于三線城市。”
以北京為例，在前期以價(jià)換量之后，北京樓市沒有能夠得到持續(xù)供給，庫存已再次跌破8萬套，這一數(shù)字創(chuàng)造了2009年以來的新低，按照8月全市住宅成交量計(jì)算，這一庫存量去化時(shí)間僅需5個(gè)月。
但保利地產(chǎn)集團(tuán)的一位高管亦對南方周末記者稱，盡管保利在北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的土地儲備嚴(yán)重不足，但對于拿地仍較為慎重，“事實(shí)上很多城市核心地段的地價(jià)仍未松動，地方政府對于地價(jià)寄望太高”。
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