| 從特定角度看，房地產在過去十多年的中國經濟發展中發揮了地方政府“融資平臺”、經濟的重要庫存以及貨幣創造的重要渠道等功能。從這個角度講，本輪經濟周期中GDP在2012年年初的快速回落、庫存調整節奏的拉長、宏觀與微觀一定程度的背離，在很大程度上是因為房地產成交量的連續負增長以及房地產新開工的低位徘徊。以此邏輯推斷，下半年GDP能否從7.6%的水平順利實現觸底回升，房地產具有重要影響。從短期來說，政府推動的基礎設施建設投資是否可以對沖房地產投資回落帶來的影響，以及房地產投資是否在房地產調控基調沒有明顯變化的前提下企穩回升，具有直接影響。 地產在下一階段會成為投資的下拉力量還是向上的動力？對這個問題的不同回答，也意味著需要采取不同的宏觀應對措施。具體而言，這取決于以下幾個因素： 第一，這部分取決于房地產銷量的階段性回暖能否持續并且轉化為房地產新開工數量的增加。 1.房地產庫存和企業資產負債率處于歷史高位，本輪房地產去庫存和去杠桿周期的延續時間可能長于以往，這是一個負面因素。以在建銷售比衡量，全國層面的庫存消化壓力仍然巨大，即使是“招寶萬金”這樣的房地產上市企業，庫存余額和資產負債率都處于歷史高水平，這預示著房地產企業的去庫存和去杠桿過程仍將延續。在這種情況下，房地產企業的優先策略是“以銷定產”，防止資金鏈的流動性風險，適當收縮土地購置節奏，從而減少資金壓力。下一階段，房地產去庫存的速度關鍵取決于當前銷量回暖的趨勢在多大程度上得以延續。 2.2012年6月和7月的兩次降息對居民剛性需求部分的住房購買力的提升以及房地產銷售的季節性因素，都可能導致下半年銷售好于上半年，這有助于房地產新開工下滑的趨勢在未來1—2個季度得以企穩回升。從中國房地產市場波動的歷史數據分析，通常在房地產投資中，在建面積的貢獻率為70%左右，新開工的貢獻率在30%左右，但是由于在建面積相對穩定，房地產新開工對投資的邊際影響更為明顯，而房地產新開工又在很大程度上取決于銷售進展，從歷史數據觀察兩者時滯通常為1—2個季度，即房地產銷售觸底之后1—2個季度房地產新開工會見底。如果這一歷史波動規律依然有效，則從當前的情況判斷，房地產銷售在2012年一季度應當已經階段性見底，進一步考慮到季度性因素，歷史上“金九銀十”的季節性作用使60%的銷售量集中在下半年，而2012年由于上半年銷售處于負增長狀態，下半年的銷售占比有可能超過60%，這使得未來兩個季度的銷售同比增速提升幅度可能更高于歷史水平。 第二，這取決于東部省市的房地產投資增加能否對沖中西部省市的投資下滑。 從區域分布來看，東、中、西部房地產銷售占全國的比重大致為50%、25%、25%，房地產投資占全國的比重大致為60%、20%、20%。由于2010年以來的房地產調控對東部省市的沖擊更大，這也導致該區域房地產銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地產投資回落的區域原因之一。 目前來看，隨著2012年6月和7月兩次降息效應的釋放以及部分地方政府對剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產銷售已率先于2012年一季度觸底，如果此前的運行邏輯得以繼續，則房地產投資也可能于二、三季度企穩回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態勢，總體上，房地產投資在三季度企穩、四季度回升的概率較大。 第三，一個總判斷：在房地產調控政策力度不加碼前提下，下半年房地產投資有望企穩回升。 綜合而言，基于當前房地產調控政策對于高房價和財富分配負面影響以及社會影響等謹慎態度，預期下半年房地產調控政策的基調不會出現明顯變化，在此前提下，房地產市場的調整動力和波動將更多地來源于自發性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，這使得房地產銷量增速在2012年一季度觸底的基礎上，如果延續此前中國房地產市場波動的規律，則房地產銷量在二季度由負轉正基礎上有望在三、四季度企穩回升。 伴隨銷量的回升，從此前的房地產波動規律看，房地產新開工和投資增速也可能在三季度觸底、四季度企穩回升，全年房地產投資增速有望保持在15%—20%之間。這種判斷的最大變數來自于房價的階段性、局部性反彈會引發更為嚴厲的房地產調控政策，如果這種情況出現，預計房地產投資增速有可能繼續回落到10%以下，這就需要在其他領域的投資以及內需領域采取更大的對沖措施，來促進宏觀經濟的企穩回升。 |
