| 新修訂的《閑置土地處置辦法》7月1日起正式實施，該《辦法》明確規定了“動工開發”、“已投資額”和“總投資額”為開工的具體標準，“圍墻不算開工”得到進一步明確，開發商閑置土地不用將受到嚴重的處罰。 打擊囤地、炒地現象，不能完全寄希望于開發商的自覺行動，同時更需要國家政策的約束。 新修訂的《閑置土地處置辦法》（以下稱《辦法》）已經于7月1日起正式實施，將從制度上有力打擊非法囤地和不按時動工的行業積弊。新《辦法》明確規定了“動工開發”、“已投資額”和“總投資額”為開工的具體標準，“圍墻不算開工”得到進一步明確，開發商閑置土地不用將受到嚴重的處罰。 禁止“毛地”出讓 根據國土資源部的數據，截至2011年5月底，全國共上報閑置土地2815宗，其中，因政府“毛地”出讓而造成的閑置約占六成。為了避免這種狀況再度發生，新《辦法》做出明確要求，地方政府出讓的土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，這就避免了因拆遷等原因造成的土地閑置。 所謂“凈地”，按照國土資源部政策法規司司長王守智的解釋，就是安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛、地塊位置和使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發必要的基本條件的土地。“過去’毛地‘出讓錢收回來了，實際開發條件不具備，這是閑置的主要原因。像有些地區的農民征遷沒有完畢就開始出讓，以后是不允許的。”王守智說。 同時，新《辦法》還強調，政府與土地使用權人在民事合同關系中的平等地位，對因政府原因造成的土地閑置，應由政府或者政府有關部門承擔違約責任。 “因政府原因造成的土地閑置，政府應同開發商協商，采取靈活的方式解決閑置土地問題。”王守智表示。 而由于開發商原因導致的土地閑置，要由開發商來承擔相應的處罰。如果因開發商原因導致土地閑置一年，則需要繳納20%的閑置費；滿2年未動工開發的，國家可以無償收回土地使用權。 此外，國土資源部還與金融部門聯合，共同打擊土地閑置。據悉，國土資源部要求各地從土地市場動態監測與監管系統中提取房地產土地閑置超過一年的情況，抄送給銀監會、證監會等部門。對于涉嫌土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，其新開發項目貸款、上市、再融資和重大資產重組的審批等將受到限制。 房企退地保平安 在《辦法》正式實施之前，已經在業內掀起不小的波瀾。 為免受新規之苦，一些地產公司趕在新《辦法》實施之前，玩起了“退地保平安”。6月22日，榮安地產股份有限公司發布公告，將寧波地王“廟堰-4號A、B、C地塊”退還給寧波市國土資源局鄞州分局，理由是村民不滿當初政府的征地補償，阻撓施工。該公司不僅全額收回土地出讓金23.07億元，同時獲得補償4.15億元，由此增加利潤9000萬元。 無獨有偶，6月28日，銀億股份公告稱，該公司的控股子公司舟山銀億房地產開發有限公司將停止開發魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規劃調整無法按原出讓條件進行開發，舟山市國土資源局將返還其已支付的出讓金1.165億元。 趕在7月1日新《辦法》實施之前，開發商成功“脫殼”，不僅免受懲罰，還從中獲得補償，對企業來說，未嘗不是一件好事。“退地”保護了開發商的利益，但卻傷害了政府部門的財政收入，這是政府不愿看到的。“在近兩年來土地出讓金大幅下滑的情況下，地方財政已經捉襟見肘，政府與開發商最可能通過友好協商的方式來解決問題，退地是迫不得已的方式，也不會大規模出現。”中原地產福州分公司資源中心研究經理尹春蕾認為。 囤地房企或勉強開工 為了避免手中的土地被收回或者減少罰款，囤地開發商加緊開工建設，也是迫不得已的選擇。當前房地產市場雖有回暖，但全國經濟下行的壓力仍在，房地產企業的資金狀況還未得到完全好轉，這樣的開工顯得有點草率和被動。 開發商勉強開工后，或許會通過轉嫁成本來減少資金壓力，但《辦法》已經封死了這條道路。為了避免開發商轉嫁成本，《辦法》規定，20%的閑置費不得計入開發商的建設成本。“這20%閑置費必須是開發商在其開發成本之外再拿出，也就是說，將來開發商一手交閑置費一手漲房價是不可能的。”王守智表示。 既要開發新項目，又不能轉嫁成本，同時又得不到銀行貸款的支撐，那些缺乏資金的房地產開發商的日子將更加窘迫。但政府和消費者或許樂意看到這個局面。“被動開工導致商品房的市場存量再度增加，開發企業資金面及去庫存的壓力也進一步增加，商品房價格上漲缺乏市場支持，整體市場繼續延續’降價跑量‘的基本面，這或許是政府和購房者希望看到的局面。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為。 中小企業受沖擊 《辦法》如果嚴格執行，或將改變房地產市場經營格局。在宏觀調控沒有放開的情況下，嚴格規范閑置土地，勢必會對企業的流動資金及經營計劃造成一定的影響。 在限購、限貸的房地產宏觀調控政策沒有放松的背景下，最受傷害的就是中小型房地產開發商，尤其是資金鏈緊張、囤地過多的中小企業的日子將更加艱難。 “從市場角度而言，一部分中小企業，尤其是只有1至2個項目的小企業，或許會從此退出市場。”張宏偉認為。 而那些資金壓力相對較小的大型房企，今后的日子或許更加風生水起。對那些資金和政府人脈資源相對比較豐富的大型開發企業、央企地產企業來講，《辦法》的限制作用有限。 房地產行業將出現此消彼長的現象，中小房企被淘汰出局，大型房企的市場份額進一步擴大。尹春蕾告訴中國商報記者：“新《辦法》將進一步加快房地產行業的整理力度，房地產企業兩極分化現象將更加突出。中小企業淘汰速度加快，大型房企將主導市場。” 《辦法》效力看執行力度 盡管《辦法》已經實施，對房地產企業有一定的警示和敦促作用，但是，業界還有一種擔憂：如果房地產公司與地產商聯手對付《辦法》，無疑會給新規的實施造成很大難度。 《辦法》中明確要求，建立開發進度報告制度及閑置土地處置備案制度，王守智也對媒體解釋：“要求及時向監管部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況；如果你有閑置地，開發商屬于囤地情況，要通知相關監管部門。”但在地方財政收入過分依賴土地的現象得不到根本性解決的情況下，執行難仍舊是一個需要關注的問題。中國 指數研究院副院長陳晟認為，目前全國土地市場冷清，地方政府地賣不出去，于是會對開發商采取變通辦法，推出一些優惠措施，比如允許開發商晚付款、推遲工期、變更土地性質等。 所以，究竟能夠發揮多大的效力，還要看各級政府的執行力。 |
