| 由于銷售低迷，房地產市場高企的庫存壓力已經格外突出。在當前存量房數量居高不下的同時，未開工住宅用地所帶來的“潛在供應”也虎視眈眈。據中國證券報記者測算，截至10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應，而消化這些“潛在供應”至少需要30個月以上的時間。顯然，房地產市場去庫存已然壓力重重。 新增供應難消化 根據國土部公布的數據，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃；未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照開發建設周期，這些已供應的房地產用地將逐步轉化為房屋有效供應。 如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地并以1.5的容積率計算，約將帶來24.75億平方米的住宅供應。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。就此計算，如果按照目前的銷售速度，未來新增的住宅還需要30個月以上的時間來消化。 事實上，目前北京及上海等一線城市已經陷入嚴重的“消化不良”。根據統計局數據，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創下新高，分別達到了1.12億平方米及1.22億平方米，住宅施工面積也已經達到了6742萬平方米和7781萬平方米。根據北京中原地產的測算，京滬兩地的房地產市場消耗潛在庫存的時間分別達到了近10年和7年左右。特別是北京，商品房消耗時間更是達到了111個月，高于全國平均水平。 北京中原市場研究部張大偉表示，按照在建面積三年左右轉化為可售的正常市場周期，預計2012年開始，將是房地產庫存高積壓期，而且最近幾年的大量土地供應還將繼續增加在建面積。 “京滬樓市拐點已經臨近，商品住房市場降價預期正逐步明朗、降價項目繼續增多，降價力度不斷加大。總體看來，當前房地產市場‘降價換量’的整體格局已經形成。”張大偉直言。 去庫存壓力加大 由于樓市銷售陷入低迷，庫存壓力已經逐步顯現。除了存量房外，上市房企在建項目以及土地儲備等存貨額也在不斷上漲。 Wind數據顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達到1.22萬億元，剔除不可比因素后，同比增長了37.99%，較年初增長了28.52%。萬保招金四大房企龍頭前三季度的存貨已經突破4500億元。其中，萬科(000002)前三季度的存貨高達1929.36億元，保利地產也有千億元的存貨在手。 業內人士指出，當前房地產業面臨的壓力已經大于2008年，去庫存十分緊迫。2008年房地產行業去庫存過程花了長達5個季度的時間，但在本輪調控之下，房地產行業去庫存過程更是緩慢，預計這個過程還會持續較長一段時間。 目前，樓市降價潮已經“風生水起”。據了解，自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發商推行降價促銷、以價換量的策略。9月全國各地區加入降價銷售行列的品牌開發商有所增多。根據中原監測數據，富力、保利、萬科等標桿房企都進行了不同程度的降價促銷，滬深一線房企去庫存化的舉措較為明顯。 |
